CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

CONTRATTO DI COMODATO D’USO

Il comodato d’uso gratuito, secondo l’articolo 1803 del Codice Civile, viene definito come un contratto tipico dell’Ordinamento italiano dove “una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta”. Ne consegue che un dato soggetto ha diritto di utilizzare un bene mobile o immobile, senza versare alcun corrispettivo.

Per quanto concerne la forma del contratto di comodato d’uso gratuito è consigliabile la redazione scritta di un contratto, in quanto la firma di questo è vincolante per entrambe le parti. Per registrarlo, questo dovrà poi essere presentato presso l’Agenzia delle Entrate, anche per ottenerne data certa, importante a fini probatori.

Il vantaggio del contratto di comodato d’uso di casa è che si tratta di:

-           Un contratto che si può fare anche in forma orale, senza necessità di essere registrato;

-           I costi da sostenere sono ridotti: infatti vi sono solo quelli della registrazione del contratto all’agenzia delle Entrate (pari a circa 200,00 euro), ulteriori 200,00 euro per l’imposta di registro di 200 euro e di 16 euro per ogni 4 pagine di contratto o per ogni 100 righe per il costo della marca da bollo. Per i contratti a tempo determinato, in caso di rinnovo, la spesa dell’imposta di registro deve essere sostenuta nuovamente. Questo non avviene per i contratti a tempo indeterminato.

-           Possibilità di usufruire di agevolazioni per il pagamento dell'Imu: il regolamento attualmente in vigore prevede una riduzione del 50% della base imponibile dell'imposta per le case che vengono date in comodato d’uso a figli o parenti. Da questa agevolazione sono escluse le case che rientrano nelle categorie di lusso o di pregio.

-           Chi usufruisce del comodato ha il vantaggio di non dover pagare eventuali spese straordinarie per la casa che sono sempre a carico di chi concede la casa, come succede in caso di affitto di un immobile;

-           Nel caso in cui il comodatario venisse a conoscenza di eventuali danni, il comodante è tenuto al risarcimento al comodatario.

I rischi del comodato d'uso gratuito di un immobile riguardano per lo più il comodante che, in caso di urgenza o imprevisto, è tenuto a restituire l’immobile al legittimo proprietario.

Per la disdetta del contratto di comodato d'uso gratuito, il comodante può richiedere la chiusura anticipata del contratto prima della fine concordata tra le parti nel caso in cui sorga una necessità urgente o un imprevisto. In ogni caso, è importante ricordare che il comodatario ha possibilità di ripristinare il tutto in qualsiasi momento, anche nel caso di disdetta del contratto di comodato d'uso gratuito. Il recesso, sia da parte del comodante che da parte del comodatario, deve essere comunicato alla controparte unitamente all'eventuale preavviso accompagnato dalla richiesta di restituzione, con lettera raccomandata a/r, e deve essere successivamente comunicato all’Agenzia delle Entrate nel caso in cui questo fosse stato registrato.

In caso di decesso del comodatario il rapporto di comodato non viene automaticamente estinto. In queste circostanze questo caso, infatti, il comodante ha la possibilità di interpellare la volontà degli eredi circa la restituzione della cosa.

In caso di morte del comodante, invece, il comodato precario si estingue mentre quello a termine no.

DOCUMENTI NECESSARI PER LA STIPULA DI UN CONTRATTO

•  Fotocopia documento d’identità, in corso di validità e codice fiscale del locatore;
• Fotocopia documento d'identità, in corso di validità e codice fiscale del conduttore;
• Se il conduttore è cittadino extracomunitario serve anche il permesso o la carta di soggiorno in corso di validità;
• Dati dell'immobile concesso in locazione (visura catastale aggiornata);
• Estratto conto spese condominiali per imputare correttamente l'eventuale addebito a conguaglio e la suddivisione tra canone di locazione e rimborso spese;
• Copia della Certificazione di prestazione energetica (APE) in corso di validità in quanto i suoi dati devono essere obbligatoriamente indicati nel contratto di locazione;
• Codice IBAN del locatore per l'addebito telematico della marche da bollo e dell'imposta di registro nel caso in cui non si opti per la cedolare secca.

CHI DEVE PAGARE L’IMU

Trattandosi di un’imposta di natura patrimoniale sono tenuti al pagamento dell’IMU coloro che risiedono in Italia o all’estero e che possiedono fabbricati, terreni e/o aree edificabili situati nello Stato italiano, quali:

• i proprietari o ​titolari del diritto di usufrutto, di diritti di superficie, uso o enfiteusi o altri diritti reali
• i titolari del diritto di usufrutto legale (quando il proprietario è un minore)
• i titolari del diritto di abitazione sull’immobile adibito ad abitazione principale (ad esempio il coniuge superstite)
• i proprietari della casa coniugale assegnata all’altro coniuge, in assenza di figli, a seguito di sentenza di separazione o divorzio
• proprietari di un’unità abitativa situata in Italia, che risiedono all’estero, anche se titolari di pensione estera e iscritti all’AIRE
• locatari di immobili in leasing, a decorrere dalla data di stipula e fino alla durata del contratto
• i possessori di fabbricati rurali a uso strumentale all’attività agricola (esclusi dall’IMU dal 2014 al 2019)

CHI NON DEVE PAGARE L’IMU

La prima esenzione generale riguarda i fabbricati adibiti ad abitazione principale, a condizione che non siano di lusso. Il concetto di abitazione principale richiede un duplice requisito: la residenza anagrafica e la dimora effettiva e abituale – dunque non saltuaria o occasionale – nell’immobile in questione.

Sono assimilati ad abitazione principale, e dunque esenti da Imu, anche le seguenti categorie di immobili:

• unità immobiliari di cooperative a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari 
• fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali;
• case familiari assegnate al genitore separato o divorziato che è affidatario dei figli;
• immobili posseduti da personale appartenente alle Forze armate o di polizia se non affittati;
• immobili posseduti da anziani e disabili ricoverati in case di cura o di riposo

La seconda importante esenzione generale è quella per i terreni agricoli, se sono ubicati in zone montane o collinari oppure se sono posseduti da imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti.

QUANDO SI VERSA L’IMU

L’imposta si versa in 2 rate, in scadenza il:

- 16 giugno;

- 16 dicembre 

Il versamento della prima rata è pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente.

Il versamento della seconda rata (“a saldo”) è pari all'imposta dovuta per l'intero anno, sulla base delle aliquote vigenti per l’anno di competenza , detratto il versamento effettuato come prima rata.

Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in un'unica soluzione annuale, da corrispondere entro il 16 giugno.

Come si paga 

Vi sono tre modalità per pagare l’Imu:

• -con modello F24
• -tramite bollettino postale;
• -sulla piattaforma

AGEVOLAZIONI E RIDUZIONI IMU 

Immobile storico, inagibile o inabitabile

La base imponibile è ridotta del 50% (Legge 27/12/2019, n. 160, art. 1, com. 747):

• per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui al Decreto legislativo 22/01/2004, n. 42, art. 10.
• per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, da allegare alla dichiarazione.  

Alla condizione di degrado di un immobile può porsi rimedio unicamente mediante interventi di ristrutturazione o di demolizione e mai con interventi di manutenzione.

Immobile in comodato a uso gratuito

La base imponibile è ridotta del 50% per le unità immobiliari, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato (Legge 27/12/2019, n. 160, art. 1, com. 747).

Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante oltre all'immobile concesso in comodato possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio si estende in caso di morte del comodatario al coniuge di quest’ultimo in presenza di figlio minori.

Immobile a canone concordato

Per le abitazioni locate a canone concordato di cui alla Legge 09/12/1998, n. 431 l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune è ridotta al 75%.

Contratto a Canone Concordato