Ai contratti a canone concordato si applica, in specifici casi, la cedolare secca del 10%, il regime di tassazione sostitutivo IRPEF che, per le altre tipologie di locazioni, è pari al 21%. La cedolare secca è soltanto una delle agevolazioni previste, alla quale si affianca la possibilità di beneficiare della riduzione dell’IMU.
Il contratto di affitto a cedolare secca è una formula di locazione ad uso abitativo regolamentata dalla legge n. 431/1998 ed essa ci spiega quali sono i requisiti generali. L’articolo 2 al comma 3 stabilisce che, in alternativa ai contratti d’affitto a formula libera, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Questa tipologia di contratto di locazione a canone concordato può essere attivato dalle parti solo rispettando specifici requisiti:
• Il contratto prevede la formula 3+2, ovvero 3 anni iniziali con proroghe successive ogni due anni. Tra le parti il contratto si rinnova tacitamente invece bisogna comunicare all’Agenzia delle Entrate ogni due anni la proroga. Le parti possono rinunciare alla continuazione del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza.
• Il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune. Il calcolo effettuato dovrà essere confermato da una delle associazioni rappresentative di categoria.
• Per optare alla cedolare secca al 10% sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A - esclusa A\10)
• Per quel che riguarda poi nello specifico l’immobile è necessario che questi sia ubicato in comuni ad alta tensione abitativa e vale anche nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti al 28/05/2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

A rendere particolarmente vantaggiosi i contratti d’affitto a canone concordato sono le agevolazioni fiscali infatti è possibile optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10%, che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di bollo o di registro. Le agevolazioni ai fini delle imposte dirette si applicano anche in caso di scelta di permanenza nel regime IRPEF. In tal caso, la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. Inoltre, ai fini dell’imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2% è pari al 70%.

Per quel che riguarda l’IMU sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:
• La prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25%;
• La seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l’aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.

Il contratto a canone concordato si presenta particolarmente vantaggioso anche per gli inquilini che, oltre a poter contare su un costo relativo alla locazione a prezzi calmierati, possono accedere alla detrazione fiscale per un importo massimo pari a:
• 495,80€ se il reddito complessivo non supera 15.493,71€;
• 247,90€ se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71€ ma non a 30.987,41€
Si ricorda che le regole sulla detrazione dell’affitto sono differenti in base alla tipologia di contratto, età e reddito dichiarato ai fini Irpef.